Tren KPR bermasalah di sektor perbankan kembali mencatatkan angka yang cukup mencolok. Pada awal tahun 2026, total nilai KPR bermasalah atau dikenal sebagai non-performing loan (NPL) telah menyentuh level Rp 26,99 triliun. Angka ini naik dari posisi akhir tahun 2025 yang sebesar Rp 26,04 triliun. Artinya, hanya dalam sebulan, portofolio KPR yang macet bertambah sekitar Rp 950 miliar.
Peningkatan ini terjadi meski pertumbuhan outstanding KPR secara keseluruhan masih terbilang moderat. Pada Januari 2026, total KPR perbankan mencapai Rp 836,28 triliun, naik 5,36% secara tahunan. Angka ini lebih rendah dibandingkan pertumbuhan di Desember 2025 yang mencatatkan 6,84% YoY. Kondisi ini menunjukkan bahwa tekanan ekonomi rumah tangga masih terasa, terutama di tengah ketidakpastian makroekonomi global dan kenaikan suku bunga.
Peningkatan NPL KPR: Tanda Bahaya atau Wajar?
Lonjakan NPL KPR dalam sebulan terakhir bukanlah fenomena yang terjadi begitu saja. Ada sejumlah faktor yang turut mendorong peningkatan ini, mulai dari daya beli masyarakat yang melemah hingga kenaikan harga bahan bangunan dan suku bunga KPR. Semua elemen ini saling terkait dan berdampak langsung pada kemampuan calon pembeli rumah untuk melunasi cicilan.
1. Rincian NPL KPR Berdasarkan Tipe Rumah
Pembagian NPL KPR berdasarkan tipe rumah menunjukkan bahwa segmen rumah dengan luas di bawah 22 m² memiliki rasio NPL tertinggi. Berikut rinciannya:
| Tipe Rumah | NPL (Rp triliun) | Rasio NPL |
|---|---|---|
| < 22 m² | 1,44 | 6,23% |
| 22–70 m² | 15,79 | 3,10% |
| > 70 m² | 7,20 | 2,99% |
Angka ini menunjukkan bahwa rumah dengan harga lebih terjangkau justru memiliki risiko macet lebih tinggi. Hal ini bisa jadi disebabkan oleh ketidakstabilan pendapatan di kalangan pembeli rumah bersubsidi atau semi-subsidi.
2. Penyebab Utama Peningkatan NPL KPR
Menurut survei Bank Indonesia, ada beberapa faktor utama yang menyebabkan penjualan rumah primer dan kualitas KPR belum pulih sepenuhnya:
- Kenaikan harga bahan bangunan (18,79%)
- Suku bunga KPR yang tinggi (15,56%)
- Masalah perizinan (14,79%)
- Uang muka yang tinggi (9,91%)
- Perpajakan (9,42%)
Faktor-faktor ini tidak hanya menghambat pembeli rumah, tapi juga membuat bank lebih hati-hati dalam menyalurkan kredit. Akibatnya, meski permintaan rumah tetap ada, proses pengajuan dan pencairan KPR menjadi lebih ketat.
Peran Bank Besar dalam Mengelola NPL KPR
Berbagai bank besar mulai menyesuaikan strategi untuk menghadapi lonjakan NPL KPR. Dua di antaranya, Bank Tabungan Negara (BTN) dan Bank Central Asia (BCA), memiliki pendekatan berbeda tergantung pada segmen yang mereka layani.
3. Strategi BTN dalam Menangani NPL KPR
BTN mencatatkan portofolio KPR nonsubsidi sebesar Rp 113,04 triliun, dengan rasio NPL mencapai 5,3%. Angka ini naik cukup signifikan dari 3,7% di tahun sebelumnya. Meski demikian, segmen KPR subsidi justru menunjukkan perbaikan.
Portofolio KPR subsidi BTN tumbuh 10% YoY menjadi Rp 191,18 triliun, dengan NPL turun dari 1,7% menjadi 1,4%. Ini berarti, meski segmen nonsubsidi menghadapi tantangan, subsidi tetap menjadi andalan utama dalam menjaga kualitas aset.
BTN menargetkan NPL tetap di bawah 3% di tahun 2026. Untuk mencapainya, bank ini mengandalkan automasi berbasis AI, segmentasi risiko, dan pengawasan portofolio secara menyeluruh.
4. Pendekatan BCA dalam Menjaga Kualitas Kredit
BCA mencatat rasio NPL KPR sebesar 1,54% di akhir Desember 2025, naik tipis dari 1,36% di periode yang sama tahun sebelumnya. Meski begitu, angka ini masih jauh lebih baik dibandingkan rata-rata industri.
Untuk mengatasi risiko yang ada, BCA memperkuat manajemen risiko dengan beberapa langkah:
- Analisis kredit yang lebih ketat
- Penerapan prinsip KYC (Know Your Customer)
- Penilaian agunan yang akurat
- Sistem peringatan dini untuk debitur berisiko
Langkah-langkah ini diharapkan mampu menjaga kualitas portofolio KPR tetap stabil meski tekanan ekonomi masih terasa.
Dampak Makro dan Proyeksi ke Depan
Lonjakan NPL KPR tidak hanya menjadi perhatian bank, tapi juga regulator. Bank Indonesia terus memantau perkembangan ini, terutama karena KPR masih menjadi komponen penting dalam skema pembelian rumah primer. Pada kuartal IV 2025, proporsi KPR dalam pembelian rumah mencapai 70,88%, meski turun dari 74,41% di kuartal sebelumnya.
Namun, ada sinyal positif dari penjualan rumah primer yang tumbuh 7,83% secara tahunan. Ini menunjukkan bahwa pasar tetap memiliki daya tarik, meski tantangan struktural masih mengganjal.
5. Faktor yang Bisa Mendorong Pemulihan
Meski tantangan masih banyak, ada beberapa faktor yang bisa membantu pemulihan sektor ini:
- Stabilisasi suku bunga acuan BI
- Penurunan harga bahan bangunan
- Kebijakan pemerintah untuk mendorong akses KPR
- Peningkatan kepercayaan konsumen
Jika faktor-faktor ini berjalan sesuai harapan, tekanan pada portofolio KPR bisa berkurang secara bertahap.
Kesimpulan
Lonjakan NPL KPR menjadi cerminan dari kondisi ekonomi rumah tangga yang belum sepenuhnya pulih. Meski pertumbuhan outstanding KPR masih positif, kualitas aset mulai tergerus. Bank seperti BTN dan BCA mulai mengambil langkah antisipatif, tapi tantangan masih besar.
Pemerintah dan regulator juga punya peran penting dalam menciptakan ekosistem yang mendukung akses perumahan yang lebih inklusif. Jika tekanan ekonomi bisa dikurangi, risiko macet di segmen KPR bisa ditekan kembali.
Disclaimer: Data dalam artikel ini bersumber dari laporan Bank Indonesia dan manajemen bank terkait per Maret 2026. Angka-angka bisa berubah seiring perkembangan ekonomi dan kebijakan moneter.
Retno Ramadhanti adalah Reporter USAID IUWASH Tangguh. Jurnalis berpengalaman dengan keahlian di bidang ekonomi, bisnis, ritel, dan inklusi keuangan.
